Le dispositif Pinel a officiellement cédé sa place. Le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun, également appelé statut du bailleur privé, est entré en vigueur dans le cadre de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Porté par Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, ce mécanisme s’inscrit dans le plan Relance logement du gouvernement, avec un objectif affiché de 50 000 logements supplémentaires par an.
Le mécanisme fondamental : l’amortissement plutôt que la réduction
La différence essentielle entre le Pinel et le Jeanbrun tient à la nature de l’avantage fiscal. Là où le Pinel accordait une réduction d’impôt (une somme déduite directement de votre facture fiscale), le dispositif Jeanbrun repose sur l’amortissement : vous déduisez chaque année un pourcentage de la valeur du bien de vos revenus fonciers, ce qui réduit votre base imposable.
Concrètement, pour un appartement neuf acheté 250 000 euros et loué à loyer intermédiaire, vous pouvez déduire 3,5% de 80% de la valeur d’acquisition chaque année, soit 7 000 euros par an de revenus fonciers non imposés. Sur 9 ans, l’avantage est substantiel.
Les trois niveaux de loyer et leurs avantages
Le dispositif Jeanbrun module l’avantage fiscal selon le niveau de loyer pratiqué. Plus le loyer est modéré par rapport aux plafonds réglementaires, plus l’amortissement est élevé :
- Loyer intermédiaire (aligné sur les plafonds Pinel) : amortissement de 3,5% par an, plafonné à 8 000 euros par an et par foyer fiscal.
- Loyer social : amortissement de 4,5% par an, plafonné à 10 000 euros par an.
- Loyer très social : amortissement de 5,5% par an, plafonné à 12 000 euros par an.
À ces taux s’ajoute la déduction intégrale des charges liées à la location : travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière.
Les conditions d’éligibilité
Le dispositif s’applique aux logements collectifs neufs ou anciens avec travaux importants. Pour l’ancien, les travaux doivent représenter au moins 30% du prix d’acquisition, condition qui rend le dispositif accessible aux passoires thermiques.
L’engagement est fixé à 9 ans de location nue avec loyers plafonnés. La location meublée est exclue : les investisseurs souhaitant meubler leur bien doivent se tourner vers le statut LMNP classique, les deux régimes étant incompatibles.
Point important qui distingue le Jeanbrun du Pinel : il n’y a pas de zonage. Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire national, sans restriction géographique.
Ce qui change pour les investisseurs
Pour un investisseur avec une imposition élevée, le calcul est favorable. Le mécanisme d’amortissement crée un déficit foncier qui vient neutraliser les revenus locatifs, voire une partie des autres revenus fonciers selon la situation du foyer. L’avantage est d’autant plus fort que la tranche marginale d’imposition est élevée.
L’absence de zonage élargit significativement le champ d’investissement par rapport au Pinel, qui était concentré sur les zones tendues. Des programmes en zone B2 ou C, exclus du Pinel, deviennent éligibles au Jeanbrun.
Ce qui change pour les professionnels de l’immobilier
Pour les promoteurs, le dispositif crée un nouveau segment d’acheteurs : des investisseurs qui ne se positionnaient pas en zone A ou B1 et qui peuvent désormais s’intéresser à des programmes dans des villes secondaires. La couverture nationale du dispositif ouvre de nouveaux marchés.
Pour les CGP et conseillers en investissement, le Jeanbrun s’ajoute à la palette des solutions patrimoniales avec des caractéristiques spécifiques : adapté aux revenus fonciers existants, favorable aux foyers fortement imposés, accessible dans l’ancien rénové.
Pour les opérateurs en défiscalisation, l’argumentaire commercial se reconstruit autour de l’amortissement plutôt que de la réduction d’impôt. Le dispositif est moins immédiatement lisible que le X% d’impôt en moins du Pinel, mais son potentiel fiscal sur 9 ans est comparable ou supérieur pour les profils avec une imposition élevée.
Les limites à connaître
Le dispositif n’est pas cumulable avec d’autres mécanismes de défiscalisation immobilière comme le Denormandie, le Malraux ou les Monuments Historiques. Le choix est exclusif et définitif dès la mise en location.
La réintégration des amortissements à la revente est un point d’attention : la plus-value calculée pour l’impôt prendra en compte les amortissements déduits. Pour des durées de détention longues, les abattements pour durée de détention atténuent significativement cet effet, mais il doit être anticipé dans le calcul de rentabilité.
Le dispositif Jeanbrun n’est pas seulement une nouvelle niche fiscale. C’est un réagencement complet de l’investissement locatif en France, avec de nouvelles opportunités pour les professionnels capables de l’expliquer correctement à leurs clients.
